Inkomstenbelasting

Hypotheekrenteaftrek 2025: zo werkt de aftrek voor je eigen huis

De rente op de hypotheek voor je eigen huis is aftrekbaar, in 2025 tegen hoogstens 37,48%. Daar staat het eigenwoningforfait tegenover: een bedrag op basis van de WOZ-waarde dat je bij je inkomen telt. Deze gids legt de regels uit, met de Wet Hillen, de 30-jaarstermijn, de bijleenregeling en de verdeling tussen partners.

Deze gids gaat over belastingjaar 2025 (de aangifte die je in 2026 doet). Waar 2026 anders is, staat dat erbij: aftrek hoogstens 37,56% en Wet Hillen 71,87%.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek in 2025?

De rente die je betaalt op de lening voor je eigen huis trek je af van je inkomen in box 1. Voorwaarden:

• Het gaat om je eigen woning waarin je zelf woont (niet om een verhuurd huis, vakantiehuis of bedrijfspand)
• De lening is gebruikt voor het kopen, verbeteren of onderhouden van die woning
• Voor leningen vanaf 2013: je lost minstens annuïtair af in hoogstens 30 jaar
• De aftrek levert in 2025 hoogstens 37,48% op, ook als je in de hoogste schijf zit

Het tarief: hoogstens 37,48% (2025)

Wie meer verdiende dan de grens van de hoogste schijf, kreeg de rente vroeger terug tegen 49,50%. Dat is stap voor stap afgebouwd:

• 2019: 49,00%
• 2020: 46,00%
• 2021: 43,00%
• 2022: 40,00%
• 2023: 36,93%
• 2024: 36,97%
• 2025: 37,48% (gelijk aan het tarief van de tweede schijf)
• 2026: 37,56%

Valt de aftrek in de eerste schijf (tot € 38.441), dan levert hij 35,82% op. In de tweede schijf (tot € 76.817) is dat 37,48%. Alleen in de hoogste schijf wordt de aftrek beperkt: je betaalt daar 49,50% belasting, maar je aftrek levert 37,48% op.

Het eigenwoningforfait

Tegenover de aftrek staat het eigenwoningforfait: een bedrag dat je bij je inkomen optelt. In 2025:

• WOZ-waarde tot € 1.330.000: 0,35% van de WOZ-waarde (bij lagere waarden, tot € 75.000, gelden lagere percentages)
• WOZ-waarde boven € 1.330.000: € 4.655 plus 2,35% over het deel boven € 1.330.000

Voorbeeld: WOZ-waarde € 450.000. Forfait = 0,35% × € 450.000 = € 1.575.

Voorbeeld hoge WOZ-waarde: WOZ-waarde € 1.500.000. Forfait = € 4.655 + 2,35% × € 170.000 = € 4.655 + € 3.995 = € 8.650.

Het forfait en de aftrekbare rente worden met elkaar verrekend. Is de rente hoger dan het forfait, dan houd je een netto aftrek over. Is het forfait hoger, dan helpt de Wet Hillen.

Wet Hillen: als je weinig of geen rente betaalt

Is je aftrekbare rente lager dan het eigenwoningforfait, dan krijg je een extra aftrek voor een deel van het verschil. Dat deel wordt elk jaar kleiner:

• 2018: 100% van het verschil
• 2025: 76,67% van het verschil
• 2026: 71,87% van het verschil

Voorbeeld 1: WOZ-waarde € 400.000, forfait € 1.400, hypotheek € 100.000 tegen 4% = € 4.000 rente. Geen Hillen-aftrek, want de rente is hoger dan het forfait.

Voorbeeld 2 (afgeloste hypotheek): WOZ-waarde € 450.000, forfait € 1.575, geen rente. Hillen-aftrek: 76,67% × € 1.575 = € 1.208. Je telt dus € 367 bij je inkomen op in plaats van € 1.575. Tegen 35,82% scheelt dat ongeveer € 433 belasting.

De 30-jaarstermijn

Je mag de rente op een lening hoogstens 30 jaar aftrekken.

• Lening vanaf 2001: de 30 jaar beginnen op het moment dat je de lening aanging.
• Lening die er op 31 december 2000 al was: de 30 jaar begonnen op 1 januari 2001. Je mag de rente nog aftrekken tot en met 2030.
• Hypotheek verhogen: voor het extra bedrag begint een nieuwe termijn van 30 jaar. Voor het bestaande deel loopt de oude termijn door.

Voorbeeld: je hebt een hypotheek uit 1995. De 30 jaar begonnen op 1 januari 2001, dus je mag de rente aftrekken tot en met 2030. Ook in 2025 en 2026 is die rente dus nog aftrekbaar.

De bijleenregeling

Verkoop je je huis met overwaarde en koop je een nieuw huis? Dan geldt de overwaarde als eigenwoningreserve. In één zin: aftrekbaar is de rente over hoogstens de koopprijs van het nieuwe huis min die overwaarde. Wil je de rente over je hele lening aftrekken, dan stop je de overwaarde dus in het nieuwe huis.

Voorbeeld 1: alles aftrekbaar

• Oud huis verkocht voor € 500.000, hypotheek was € 200.000, dus € 300.000 overwaarde
• Nieuw huis kost € 600.000; je stopt de € 300.000 erin en leent € 300.000
• Grens voor de aftrek: € 600.000 − € 300.000 = € 300.000
• Je lening van € 300.000 is helemaal aftrekbaar

Voorbeeld 2: een deel niet aftrekbaar

• Zelfde verkoop: € 300.000 overwaarde
• Nieuw huis kost € 600.000; je stopt maar € 250.000 van de overwaarde erin en houdt € 50.000 achter
• Je leent daarom € 350.000
• Grens voor de aftrek: € 600.000 − € 300.000 = € 300.000
• Aftrekbaar: de rente over € 300.000. Niet aftrekbaar: de rente over € 50.000 (dat deel valt als schuld in box 3)

Bij 4% rente: totale rente € 14.000, waarvan € 12.000 aftrekbaar en € 2.000 niet.

De eigenwoningreserve blijft 3 jaar na de verkoop staan. Koop je pas daarna een nieuw huis, dan telt de overwaarde niet meer mee.

Verdelen tussen partners

Het hangt af van de schijf: de aftrek levert het meeste op bij de partner met het hoogste aftrektarief, en dat is in 2025 hoogstens 37,48%. Fiscale partners verdelen het forfait en de rente samen, in elke verhouding.

Voorbeeld: getrouwd stel, hypotheekrente € 15.000.

Zitten jullie allebei boven € 38.441, dan maakt de verdeling niets uit. Zit één van jullie in de eerste schijf, dan levert de aftrek bij de ander meer op: in dit voorbeeld € 249 per jaar. Je kiest de verdeling elk jaar opnieuw in de aangifte.

Bijzondere situaties

Een kamer verhuren

• Verhuur je een kamer in je eigen huis aan iemand die er ook staat ingeschreven, en is de huur in 2025 niet hoger dan € 6.324, dan blijft je hele huis eigen woning en is de huur onbelast (kamerverhuurvrijstelling).
• Is de huur hoger, dan valt het verhuurde deel in box 3 en trek je de rente voor dat deel niet af.

Je huis tijdelijk verhuren

Verhuur je je eigen huis tijdelijk, bijvoorbeeld tijdens je vakantie, dan blijft het je eigen woning. Je telt 70% van de huur op bij je eigenwoningforfait.

Tweede woning of vakantiehuis

Een tweede woning valt in box 3. De rente op de lening daarvoor is niet aftrekbaar in box 1; de lening telt in box 3 als schuld.

Verbouwing

Leen je voor verbetering of onderhoud van je eigen huis (renovatie, dakkapel, uitbouw, schilderwerk), dan is de rente aftrekbaar. Bewaar de facturen van de aannemer en de betaalbewijzen: zonder schriftelijke stukken telt de verbouwing niet mee.

Rekenvoorbeeld: een gezin in 2025

Hoe belastingaangifte.ai hypotheekrente berekent

Upload het jaaroverzicht van je hypotheek en je WOZ-beschikking. We:

• Rekenen het eigenwoningforfait en de aftrekbare rente uit
• Laten zien bij welke partner de aftrek het meeste oplevert
• Vragen naar een eerdere verkoop met overwaarde, voor de bijleenregeling
• Rekenen de Wet Hillen-aftrek uit bij weinig of geen rente